Отдел продаж:

г.Николаев,
ул. 6-я Слободская (Комсомольская) 81/8 
(код домофона - 1#88)
тел.: (0512) 30-05-05
факс: (0512) 30-03-12
bk_korabel@ukr.net


Акция!

 Каждому покупателю квартиры в подарок карта гипермаркета "Эпицентр" сгарантировой скидкой на покупки от 3% до 10%!

Итак, имущественные права… Что они собой представляют?

Поскольку квартира представляет собой недвижимое имущество, право собственности на неё возникает после введения объекта строительства в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности (ч. 2 ст. 331 ГК Украины). До этого момента лицо считается собственником использованных в ходе строительства материалов, оборудования и т.д (ч. 3 ст. 331 ГК). Но на этом права застройщика (инвестора) не исчерпываются.

В своем письме от 22.06.2007 г. N 19-50-2309 Минюст Украины разъяснил, что «квартира является объектом инвестирования в объекте строительства, который после завершения строительства становится отдельным имуществом. До завершения строительства проинвестированного объекта недвижимого имущества и принятия его в эксплуатацию инвестору принадлежит не право собственности на этот объект, а имущественные права на него… Инвестор не может отчуждать квартиру как объект недвижимости до принятия объекта строительства в эксплуатацию и регистрации за собой права собственности на квартиру. В указанном случае инвестор может отчуждать свои имущественные права на квартиру».

Также и Верховный Суд Украины в своем определении от 17.09.2008 г. по делу N  6-26887св07 указал, что на этапе строительства недвижимости как таковой еще не существует, а существуют имущественные права на неё.

Ст. 177 Гражданского кодекса (ГК) фиксирует перечень возможных объектов гражданских прав, в числе которых прямо называет имущественные права. В соответствии со ст. 190 ГК имуществом как особым объектом считаются отдельная вещь, совокупность вещей, а также имущественные права и обязанности.

Ч. 2 ст. 190 ГК признает имущественные права вещными правами. Вместе с тем не только вещные, но и обязательственные права могут носить имущественный характер, на что обращают внимание доктринальные дефиниции имущественных прав. В соответствии с одной из них под имущественными правами понимаются субъективные права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с материальными требованиями, которые возникают при распределении имущества.

Законодательное определение имущественных прав содержит ст. 3 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», согласно которой имущественными правами, которые могут оцениваться, являются любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе права, являющиеся составными частями права собственности (права владения, пользования, распоряжения), а также иные специфические права (права на осуществление деятельности, использование природных ресурсов и т.п.) и права требования.

Как объект гражданских прав имущественные права могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к иному, если они не изъяты из гражданского оборота и не ограничены в обороте. Согласно ч. 4 ст. 12 ГК лицо может по возмездному или безвозмездному договору передать свое имущественное право другому лицу, кроме случаев, установленных законом.

Как уже упоминалось, и вещные, и обязательственные права могут носить имущественный характер. Объектом вещного права является имущество, обязательственного — действие (бездействие). В нашем случае до момента передачи имущественных прав, например, подписания акта приема-передачи, права покупателя ограничиваются правом требовать от застройщика передачи квартиры и имущественных прав на нее. Такие права могут отчуждаться покупателем в порядке уступки права требования (ст. 512 – 514 ГК). С момента же подписания акта покупатель получает право зарегистрировать на себя право собственности на квартиру, которое уже обязательственным не является, а относится, скорее, к вещным правам.

В соответствии с ч. 2 ст. 656 ГК предметом договора купли-продажи могут быть имущественные права. К договору купли-продажи имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Имущественные права могут передаваться в залог, что предусмотрено ст. 4 Закона Украины «О залоге». Согласно ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке» предметом ипотеки могут быть имущественные права на объект незавершенного строительства. После завершения строительства строение (сооружение), жилой дом или жилая квартира остается предметом ипотеки в соответствии с ипотечным договором (ст. 16 ЗУ «Об ипотеке»). Ипотечный договор, предметом ипотеки по которому являются имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено, заверяется нотариусом на основании документов, подтверждающих имущественные права на эту недвижимость (ст. 3 ЗУ «Об ипотеке»).

Гражданский кодекс является основным актом гражданского законодательства Украины, что предусмотрено ст. 2 ГК. Эта же статья регламентирует порядок внесения изменений в ГК в случае рассмотрения законопроекта, регулирующего гражданские отношения иначе, нежели ГК. Такой законопроект рассматривается одновременно с проектом закона о внесении соответствующих изменений в ГК.

Нормы ГК не запрещают осуществлять куплю-продажу имущественных прав на объекты жилищного строительства. Появление же ч. 3 ст. 4 ЗУ «Об инвестиционной деятельности» не спровоцировало каких-либо изменений общих норм ГК в части ограничения использования гражданских договоров при сооружении объектов жилищного строительства. Т.е. законодатель допускает применение в этой сфере иных видов договоров, помимо тех, которые прямо предусмотрены ст. 4 ЗУ «Об инвестиционной деятельности», на что обратил внимание Высший хозяйственный суд Украины в своем постановлении от 24.05.2007 г. N 2/99. 

Следует также учесть, что одиозная ч. 3 ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» в 2011 г. была изложена в новой редакции, согласно которой финансирование строительства жилья с использованием средств физических и юридических лиц может осуществляться, помимо уже упоминавшихся в законе схем, с помощью иных способов, определенных исключительно законами.

05.07.2012 г. был принят Закон Украины «О внесении изменений к некоторым законодательным актам Украины относительно содействия ипотечному кредитованию», ст. 2 которого определяет, что финансирование объектов незавершенного строительства, которое осуществляется по бюджетным программам, предполагающим предоставление гражданам государственной поддержки для строительства (приобретения) жилья, может проводиться путем заключения между заказчиками строительства (собственниками, управителями) и гражданами договоров купли-продажи имущественных прав.

Последняя норма отнюдь не ограничивает использование договоров купли-продажи имущественных прав для финансирования строительства, не связанного с бюджетными программами, поскольку такое использование обусловлено ч. 2 ст. 656 ГК.

Согласно ст. 627 ГК стороны являются свободными в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований этого Кодекса, иных актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости. Согласно же ст. 204 ГК Украины сделка является правомерной, если её недействительность прямо не установлена законом или если она не признана судом недействительной.

В заключение добавим, что в п. 49 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущества и их отягощений, утвержденного постановлением КМ Украины от 22.06.2011 г. N 703, в числе документов, которые подаются для проведения государственной регистрации прав с выдачей свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество в связи с приобретением права собственности на нововозведенные или реконструированные объекты недвижимого имущества, прямо называются договоры купли-продажи имущественных прав.

Успешный опыт использования договоров купли-продажи имущественных прав демонстрируют целый ряд строительных компаний. Главное преимущество описанной схемы – её простота, что и обеспечило ей достаточно высокую популярность на рынке строящейся недвижимости.

Сергей Чаплян , адвокат, управляющий партнер АК "СЕАРТ"

"Юридическая практика" , N 1 (784) от 01.01.2013 г.